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CRITÈRES DE LA RÉGIE DU LOGEMENT
POUR L'AJUSTEMENTS DES LOYERS

La Régie du logement a publié le 20 janvier 2017 les indices à appliquer aux hausses de loyer de l'été 2017; vous trouverez ci-bas le tableau de ces indices. Chaque année depuis 30 ans, la Régie a publié des indices qui tendent à appauvrir les propriétaires en leur allouant des augmentations moindres que toutes les composantes du coût d’opération de leurs immeubles. Les trois indices les plus criants par leur biais évident, ce sont l'indice de l'entretien, l’indice des travaux majeurs et l'indice du revenu net.

 

Cette année, la Régie n'a pas publié de guide rapide sur les hausses de loyer; c'est bien tant mieux car ces suggestions étaient complètement erronées, et seul le calcul détaillé donnait la vraie réponse.

Pour vous aider dans votre décision, nous avons placé au bas du tableau, la hausse réelle des loyers tel que la Société Canadienne d'Hypothèque l'a constaté pour la Région Métropolitaine de Montréal. L'an dernier, la Société Canadienne d'Hypotheques a trouvé une hausse réalisée de 3% dans les loyers, alors que la Régie du logement avait publié, en janvier 2016, une hausse prévue des loyers de 0.4 %, ce qui est grossièrement  mal présenté.

Maintenant une étude de certains indices

L'indice des travaux majeurs est passé de 17% en 1982, à 10 % en 1992, à 5% en 2002  se maintient en bas de 3% depuis 8 ans, et est décrété 2.4% pour l'année qui vient. Or tout propriétaire sait évidemment que l'indice qui couvre ces travaux devrait allouer au moins 10% afin de couvrir capital, intérêt et amortissement sur ces dépenses, couvrir la durée utile de ces travaux, et non pas seulement l'intérêt sur la dépense. Penser à une base d'amortissement de 2.4% équivaut à dire que le travail fait aura une durée utile de près de 50 ans, ce qui est plusieurs fois plus de temps que la vie utile des travaux qui ont été exécutés et payés. On nous a toujours répété qu'on se basait sur des statistiques, mais il suffit d'utiliser la mauvaise statistique venant d'un contexte différent et on aura toujours un chiffre de travers avec la réalité.

L'indice du revenu net est celui qui devrait couvrir directement l'inflation générale qui touche tous les bâtiments comme il touche toutes nos dépenses: or cet indice qui était 12% en 1982, n'a jamais dépassé 1% depuis 1992, et se tient tout près de 1/2 de 1% depuis 2002.  Cet indice est celui qu'on nous dit devoir couvrir l'inflation générale, la variation du coût de la vie, mais on nous a aussi dit que c'est là que se cache la décision politique. Je vous mets au défi de trouver quels services n'ont augmenté de coût que de 0.5 % par année.

L'indice de l'entretien se promène entre 0.6% et parfois 5% selon les années, sans que nous puissions savoir ou comprendre clairement d'où viennent ces fluctuations. Il faut en même temps comprendre que toute dépense d'entretien entraine une réduction du revenu net et la hausse des dépenses entraine une baisse du revenu net; ceci, pour 2015, avec ces deux indices à 0.7% et 0.6% respectivement laissait une indexation effective de 0.1% pour les dépenses d'entretien. Il y a ici, malheureusement, un message très clair aux propriétaires locateurs: celà ne sert à rien d'entretenir votre bâtisse, vous le faites à grande perte. Par exemple, si vous dépensez $7128.21 en petits travaux d'entretien, cela vous apportera un revenu annuel par les hausses de loyer de $7.13 par mois et vous n'avez plus votre $7128.21  Je vous mets au défi de le calculer vous-même, avec travaux, sans travaux, quelle est la différence.

Les indices pour 2017 indiquent seulement un petit redressement de cette anomalie.

Vous verrez à l'étude de ces chiffres, que les indices ne collent pas à la réalité vécue en tant que propriétaires et/ou simple citoyen.

Pour ses membres, la Ligue des propriétaires fera le calcul tel que la Régie le fera éventuellement,  cas par cas, ceci pour vous permettre une négociation plus réaliste.

 

 

Maintenant, je vous ai expliqué ce que la Régie du logement a publié comme chiffres, c'était leur mandat, c'est l'historique. Il nous reste à savoir si ces chiffres sont réalistes.

Depuis le début de la Régie du logement, La Ligue des Propriétaires s'est continuellement opposée à cette méthode de calcul, faite en un autre temps, basée sur des statistiques inappropriées, et de plus en plus à côté de la voie. Lors de nombreuses interventions en de multiples commissions parlementaires, La Ligue a insisté sur la mauvaise orientation du calcul prôné par les créateurs de la méthode de calcul au début de l'an 1980 et dont la méthode n'a jamais été révisée.

La Ligue a aussi fortement proclamé au cours des années l'effet négatif de cette méthode et de ses indices. En effet, un faible rendement décourage les investissements dans le logement locatif, les mises-en-chantier diminuent, l'entretien et les rénovations disparaissent, il y a revirement vers les condos. Devant ces faits exposés en mars 2003 au futur premier ministre du Québec Me Jean Charest, le nouveau gouvernement libéral du temps a mandaté le Groupe Roche pour étudier la méthode de fixation et proposer des modifications, de nombreux participants, dont La Ligue des Propriétaires, ont été entendus et ont présenté leur point de vue; il a été conclu que la méthode de fixation était très malsaine, on a recommandé des changements, mais, à ce jour, RIEN n'a été changé. Vous pouvez constater par vous-même ce qu'en dit le Rapport Roche qui est accessible sur le site de la Régie du logement.

L'effet sur la santé financière des propriétaires, surtout les petits, est très important. Leur revenu est progressivement comprimé, leurs réserves financières et principalement leur fond de retraite, sont progressivement réduits, et lorsqu'un travail majeur (toiture, brique, fondations, portes et fenêtres) se présente, ils doivent liquider leurs réserves ou hypothéquer leur maison pour faire face aux déboursés rendus nécessaires. En contrepartie, la Régie leur permettra une hausse de loyer absolument ridicule qui ne couvrira jamais le capital et à peine les intérêts perdus. Le problème du fonds de réserve se présente aussi dans les immeubles à condo, mais laissons-leur leur problème.

Je vous suggère maintenant d'aller voir (Contrôle des loyers) , je vous suggère aussi d'aller voir les chiffres tout récents de la construction des unités de logement dans (Crise du logement) et ceci pourrait vous porter à réfléchir avec une grande crainte pour l'avenir.

Mise à jour le 9 février 2017

 

La Ligue est une association de propriétaires, sans but lucratif, et elle vit de la cotisation de ses membres et elle est dirigée par un conseil  d’administration élu par les membres. Tel que prévu par la réglementation, la cotisation n’est pas sujette à la taxe de vente. Faire partie de la Ligue est sûrement un atout.


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