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CRISE DU LOGEMENT Á MONTRÉAL

La crise du logement dont on parlait il y a quelques années était effectivement le bout de l’Iceberg. Rien de significatif n’a été changé pour modifier son parcours. Cependant, on n’a pas tous la même définition de cette crise, tout dépend dans quel domaine de l’activité économique on se situe.

La crise du logement dont on a le plus entendu parler était la crise dans les journaux et la TV en 2003 , une crise qui s'appliquait uniquement aux logements locatifs conventionnels, une crise publicisée par les groupes se disant représentants des locataires: il manquait effectivement de logements. La crise était la conséquence d'une surproduction de logements (1985-1990) suivie de 10 ans de sévère sous-production (1991-2001). La crise a duré quelques années (2000-2003). Vous pouvez voir en forma graphique ces vagues dans le graphique qui suit.

La crise du logement est cependant plus profonde et affecte, non seulement les loyers pour démunis, mais aussi l’ensemble des logements offerts en location par l’entreprise privée et qu'on nomme "logements locatifs". Le problème origine de la hausse importante des dépenses que les propriétaires doivent assumer, alors qu'en même temps le gouvernement du Québec limite les revenus de ces mêmes propriétaires en plafonnant les loyers.

La Régie du logement, mise en place à une période moins tumultueuse, a établi un système de contrôle des loyers qui n’a qu’un bon point, la stabilité relative des loyers. Elle a cependant un très mauvais point, le plafonnement systématiques des revenus des propriétaires. Avec les fluctuations du chauffage, des taux d’intérêt et des taxes municipales et scolaires, et les indices ridiculement bas accordés pour l'entretien et les grands travaux, on finit par déposséder les propriétaires de leur édifice.

Pour demeurer solvables, la première dépense que les propriétaires coupent ce sont les rénovations et l’entretien car ce sont les seules dépenses dans lesquelles ils peuvent modifier l'échéance, et le résultat en est qu’on a un parc de maisons à revenu vieillissant, des maisons pour lesquelles les propriétaires n’ont pas de réserves, et que souvent seul un incendie, une transformation en condo, ou une démolition apporte la solution. De plus, les récents indices de la Régie du logement découragent effectivement tout entretien et travaux majeurs et vous pouvez voir l'explication si vous cliquez ici- Contrôle des loyers. J’ai été agréablement surpris de réaliser que je ne suis pas le seul à penser ainsi : un article du Journal de Montréal du 26 janvier 2006, sous la plume de Nathalie Elgrably et aussi un article du Journal de Montréal du 3 juillet 2012 sous la plume de J. Jacques Samson abordaient ce même sujet; on trouve aussi sur Internet des études européennes qui en viennent à la même conclusion.

En conséquence, faute de rentabilité, les investisseurs cessent d'investir dans un marché de logements locatifs de moins en moins rentable, et ils recherchent des alternatives.

VIRAGE AU CONDOS ET AUX RESIDENCES POUR PERSONNES AGEES

Dans un autre aspect de la crise, parlons de la construction de nouvelles unités de logement. Pour un investisseur, il n'est plus intéressant de posséder un édifice à logements locatifs comme autrefois. Et je cite ici un extrait du RAPPORT SUR LE MARCHE LOCATIF d’octobre 2005 de la SCHL qui pique là-dessus, et je cite :

‘’Malgré une hausse de la construction de logements à louer par rapport aux dernières années, on a construit peu de nouveaux ensembles de logements locatifs traditionnels. En effet, la majorité des logements construits dans la région sont destinés au marché des résidences pour personnes âgées ou sont des logements sociaux. Depuis le début de l’année, environ la moitié des logements locatifs mis en chantier était destiné aux personnes âgées, tandis que les logements locatifs traditionnels comptaient pour la plus faible proportion.’’  Fin de la citation.

C'était en 2005, et c'est de plus en plus vrai aujourd'hui. Au lieu de construire des logements comme autrefois, les entrepreneurs se sont mis à construire des condos qui sont tout neufs, très souvent en carton avec des planchers de ciment, qui peuvent même se louer, et à construire des résidences pour personnes âgées avec services. On s'éloigne donc des logements conventionnels; constatez par vous-mêmes, quand avez-vous vu le dernier édifice de 20-50 logements locatifs conventionnels en construction? Et vous voyez des tonnes de condos et de résidences pour personnes agées.

En plus, nos gouvernements jusqu'à récemment, se sont sur-endettés pour construire des HLM au gros prix suivi de gros déficits d'opération annuels permanents. C’est arrivé dans d’autres villes : un article de La Presse du 26 janvier 2006 mentionne les villes de Paris, Londres, New York, Milan, Boston et Cambridge, mais il faut oublier celà, notre gouvernement se croit plus fin que les autres. Présentement cependant le gouvernement d'Ottawa était jusqu'à récemment en restriction de subventions, et le gouvernement de Québec est en période d'austérité, et on doit s'attendre à une réduction majeure des nouveaux logements sociaux.

LES STATISTIQUES

Avant de vous présenter des chiffres, gardez à la mémoire que la Société Canadienne d'Hypothèques a mis ensemble sous le terme "locatif" les logements locatifs conventionnels et les résidences pour personnes âgées; vous verrez donc, dans les chiffres qui suivent, une forte déformation car, depuis 5 ans, la moitié des logements locatifs sont des résidences pour personnes âgées. Des chiffres séparés nous seront probablement fournis plus tard.

La SCHL relève bien le problème dans sa lettre du 9 juillet 2015, et je cite:

"L’augmentation de la tendance des mises en chantier au mois de juin dans la région de Montréal s’explique essentiellement par la construction de nombreux appartements locatifs, dont la majorité sont destinés au marché des résidences pour personnes âgées, » a déclaré Francis Cortellino, chef analyste de marché pour la région de Montréal. « Étant donné la croissance importante de la population d’aînés prévue au cours des prochaines années, plusieurs promoteurs se positionnent déjà sur ce marché afin d’être en mesure de répondre à cette demande potentielle" Fin de la citaiton.

La solution des constructeurs et des investisseurs de construire des immeubles à condos au lieu de logements locatifs est confirmée dans les statistiques que vous trouverez dans les tableaux ci-après et qui vous montrent ce transfert massif du logement locatif vers le condo, tendance qui s'est fortement affirmée depuis 5 ans.

Logements locatifs mis en chantier

Région Métropolitaine de Montréal
Année Locatif Condo Ratio
1987 17141 6391 0,4
1997 1066 2464 2,3
2004 6443 10053 1,6
2009 3942 7651 1,9
2011 2815 12681 4,6
2013 2541 8805 3.5
2014 3980 10516 3,6
2015 7191 7860 1.1
2016 2677 1863 0.7

Mise à jour: le 8 juin 2016      2016= 5mois

Ratio = nombre de condos par logement locatif

Dans une période de 29 ans, on est passé de presque 3 unités de logement locatif pour un condo, à environs 4.2 condos pour un logement locatif en 2011-2012, à 1 pour 1 en 2015, une bousculade totale, des hauts et des bas qui ne s'expliquent pas par le marché. C’est le secteur des logements locatifs de l’économie de la région montréalaise qui traine de l'arrière alors que les condos avaient marqué des records entre 2011 et 2014. Les derniers résultats de mise en chantier de condos cependant montrent une chute massive des mises en chantier dans ce domaine, ce que confirme les derniers rapports de la SCHL.

 

Si on regarde l’île de Montréal, c’est aussi grave mais avec des variations plus brusques

Ile de Montréal

Année Locatif Condo Ratio
1989 2779 1792 0,7
1997 433 1362 3,1
2004 4562 5381 1,2
2009 943 3741 4,0
2011 947 6718 6,5
2013 739 4439 6.0
2014 1924 6123 3.2
2015 1648 3899 2.4
2016 1538 647 0.3

Mise à jour: le 8 juin 2016 2016 = 5 mois

Ratio = nombre de condos par logement locatif

 

Pour l'ensemble des 12 mois de 2015, on est revenu à un ratio de 2.4 condos pour un logement locatif, une nouvelle tendance à la baisse et dans une réduction massive des mises en chantier de condos pour 2016.

Une étude plus pointue vous réserve une surprise pour janvier à juin 2015, des chiffres minuscules que vous trouvez dans le tableau qui suit.

 

 

 

 

 

DISPONIBILITE ET TAUX D'INTÉRÊT

Les taux d'intérêts sur hypothèques ont été très bas depuis quelques années et ont fortement favorisé l'accès à la propriété, et en particulier l'accès à la propriété d'un condo ou d'une unifamiliale, et on se doit de croire que les taux demeureront bas pour un bon bout de temps si on se fie aux dires de la Banque du Canada, et c'est la même attitude aux Etats-Unis.

Dans un autre rapport de la SCHL , on nous présente les chiffres de 2012, 2013 et 2014 dans d'autres regroupements, en comparaison avec l'année précédente; il y a de fortes différences entre 2012-2013 et 2013-2014 et  2015 semble vouloir nous réserver une surprise majeure: peu de mises en chantier.

 

MISES EN CHANTIER
Montréal Métropolitain

année entière
ANNÉE
2012 2013 % 2014
%
Maisons individuelles
3959 3039 -23%

2677

-14%

Collectifs 2407 1251 -48% 1499 +20%
Locatifs
2345 2537 +8% 3981
+56%
Condos 11880 8805 -26% 10599 +20%
Tous genres, total
20591 15632 -24% 18672
+19%


Où se situe la Ligue

Malgré les interventions de la Ligue des Propriétaires depuis plus de 30 ans, dans les médias et les commissions parlementaires, les gouvernements ont bien voulu entendre l’opinion des propriétaires sur les solutions de fond du problème des logements locatifs, mais entendre n'est pas suffisant, il faut comprendre et ensuite agir, mais RIEN, absolument RIEN n'a été corrigé

Il est impératif que la rentabilité des opérations des logements locatifs conventionnels soit fortement améliorée, et que les investissements dans l'entretien et les réparations soient correctement rémunérés si on veut éviter la disparition à court terme de cette sphère d'activité. Or, au contraire, nous ressentons une dégradation majeure de la rentabilité.

Dans la présente période d'austérité des finances publiques, le présent gouvernement du Québec, tout comme le fait celui d'Ottawa, devrait être prudent dans l'investissement dans des logements dits sociaux qui coûtent très cher à opérer, qui entrent directement en compétition avec les logements de l'entreprise privée par des logements fortement subventionnés.

Il faut probablement garder à l'esprit que l’importance du vote est probablement la clef qui a orienté les actions des gouvernements par le passé, car il y a beaucoup plus de locataires que de propriétaires. Imaginez la solution qui permettrait aux loyers d'être augmentés dans le but d'améliorer la rentabilité des propriétaires; ceci favoriserait éventuellement la construction d'unités de logements locatifs conventionnels, pour le bien général des locataires, mais ce serait aussi probablement un suicide électoral, et c'est ce que pensent probablement les politiciens.

Du point de vue gestion de l'État, une hausse de la rentabilité des logements voudrait aussi dire des revenus accrus d'impôts payés par les propriétaires, des logements locatifs qui deviennent intéressants à posséder pour les investisseurs, et une justice sociale mieux équilibrée, mais les gouvernements négligent cette approche. Est-ce que le recul majeur des mises en chantier de janvier à août 2015 nous annonce et nous confirme le bloquage de l'économie en général??  On disait autrefois que "quand la construction va, tout va". Et si la construction ne va pas, qu'arrive-t-il?

Dans un autre volet (Critères de la Régie) nous soulevons certains points troublants.

La Ligue de tous les jours

Les solutions au problème de fond n'étant pas encore mûres, la Ligue des Propriétaires de tous les jours se limite donc effectivement à fournir une aide réaliste et ponctuelle à ses membres aux prises avec la gestion de leurs logements, et ceci à l’intérieur du cadre législatif imposé par nos gouvernements. Il est vrai que la Régie du logement est mandatée à fournir, sans frais, les informations sur l’aspect contrôle des loyers et relations légales propriétaire-locataire, mais l'information est souvent dangereusement incomplète, et le personnel dédié à aider les gens et à inscrire les demandes d’intervention au tribunal n'a pas toujours le temps de bien comprendre et orienter les propriétaires. L’explosion d’informations disponibles sur Internet donne aux propriétaires et aux locataires l’impression d’en savoir beaucoup, mais l’information est toujours biaisée par celui qui la publie et ne transmet pas une réponse neutre et complète.

Notre expérience à préparer les calculs d'augmentation de loyer basés sur les chiffres de la Régie nous ont prouvé que l'investissement pour l'entretien et/ou les travaux majeurs apporte un rendement ridiculement bas, étalant la récupération du capital sur des périodes allant de 40 à 1000 ans. Pour en savoir plus long, cliquez sur Controle des loyers

 

En fonction depuis 1921, la Ligue des Propriétaires a vu passer beaucoup de changements, elle a pu accumuler une expérience exceptionnelle, et elle peut vous aider de façon réaliste et économique dans toutes les phases de vos relations en regard de vos futurs locataires, et aussi avec vos locataires et vos fournisseurs actuels. La Ligue des Propriétaires n’est pas un organisme subventionné, et elle doit donc demander une cotisation annuelle.

Cliquez ici pour le formulaire d'adhésion en format PDF

Pierre Aubry