Accueil Bail, sa valeur

Le Bail

Le bail de logements a connu beaucoup de changements depuis sa création originale par le code civil.

Si on se réfère au code civil actuel, la définition du bail se trouve à l’article 1851

1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps.

Le bail est à durée fixe ou indéterminée.

Relisez bien cette définition, c'est un engagement personnel, ce n'est pas un papier. Le bail n'est pas un papier.  Le bail est normalement reproduit par la suite sur un papier qu'on appelle BAIL, mais c'est seulement la reproduction sur papier du bail qui a été convenu.

Cette définition et les conditions usuelles d’un tel contrat tenaient bien jusqu’à ce qu’on crée en 1980 une section du code civil particulière pour les logements. On a ajouté l'article 1895 qui parle beaucoup du bail (sur papier) qui doit contenir..... et qui doit etre sur le papier du gouvernement. Mais si on lit bien cet article, il ne défait par le bail verbal, réel, qui a été convenu entre les parties, ce n'est que la reproduction sur papier, si on veut le reproduire sur papier.

Maintenant, tant qu'à ajouter des articles au code civil en 1980, on a ajouté toutes sortes de limitations et d'exceptions aux relations propriétaire-locataire:

Il y a le droit au maintien dans les lieux, qui nécessite un contrôle des loyers,
Il y a le transfert du droit au maintien dans les lieux à une autre personne,
Il y a le droit de cession, droit qui est usuellement interdit dans les baux des autres secteurs,
Il y a le droit de sous-location qui est normalement interdit dans les autres contrats,
Il y a le droit de casser son bail sans pénalité pour aller en résidence, sur simple avis de 2 mois,
Il y a le nouveau droit de casser son bail lors de litiges conjugaux dangereux, sur avis de 2 mois
Il y a les délais spécifiques pour aviser les modifications au renouvellement,
Il y a la procédure de reprise de possession avec délais particuliers, avis de plus de 6 mois,
Il y a les exigences de la langue,
Il y a la possibilité du locataire de contester le loyer après l'entente de bail et même la signature du bail,
Il y a l’impossibilité de fixer les loyers des années futures à l’avance,
Il y a l’impossibilité de refuser de louer à certaines personnes,
Il y a l’impossibilité d’exiger un dépôt de garantie pour couvrir des dommages,
Il y a l’impossibilité d’exiger d’avance plus d’un mois de loyer.

L’abus le plus courant présentement est la cession de bail qui permet à un locataire qui a été rencontré, a été interviewé et à été librement choisi par le propriétaire, de transférer à une autre personne inconnue du propriétaire son droit au bail et au maintien dans les lieux à perpétuité, en laissant au propriétaire une quasi-impossibilité de refuser cette nouvelle personne.

La cession et les autres modifications du code civil mentionnées ci-haut confirment la faible valeur du contrat qu’on appelait BAIL, un contrat dans lequel on accorde au locataire d’un instant le droit de disposer des biens du propriétaire pour l’éternité, tout en limitant considérablement le choix du propriétaire.

Cette grave dégradation de la valeur du bail est en train de modifier les habitudes de résidence de toute une tranche de la population. Les propriétaires se désintéressent de l’investissement dans des logements locatifs, et, en contrepartie, les constructeurs construisent plutôt des condos,  des bungalows ou des résidences pour personnes âgées. De plus en plus il restera aux locataires le choix d’un HLM, d’un logement faisant partie d’un groupe d’édifices en perte de qualité, ou l’achat d’un condo. Vous pouvez constater cet effet en allant cliquant sur "Crise du logement" .

Devant ces nouvelles tendances, vous comprenez bien le besoin pressant pour les propriétaires d’avoir accès à de l’information bien étoffée, et rapidement, pour le choix initial du futur locataire, choix qui sera peut-être le dernier qu'il pourra faire pour le futur de cet unité de logement. La Régie du logement devrait être la source neutre pour nous donner de tels renseignements et de l’aide ponctuelle, mais son mandat a été évidemment modifié au cours des années : autrefois, dans ses débuts, la Régie se voulait un organisme pour favoriser la conciliation entre propriétaires et locataires (1950-1974), elle est devenue l’organisme de protection des droits des locataires. La Régie a toujours refusé de fournir une identification positive des locataires dans ses jugements, rendant difficile l'identification positive des mauvais locataires. La Ligue des propriétaires est, pour les propriétaires, le pendant pro-propriétaire, l’endroit ou vous pouvez avoir la juste réponse.

Le nouveau code civil s’est prêté à une interprétation nouvelle de la valeur réelle qu’est le contrat appelé BAIL. Malgré la forte disparité économique qui existe d'ordinaire entre les propriétaires et les locataires, le code civil et l’interprétation qu’en fait la Régie du logement équivaut à donner un pouvoir de gestion au locataire, à limiter sa responsabilité contractuelle, sans exiger de sa part une responsabilité réelle supportée par des biens ou des fonds ni même une mise de fonds ou une garantie de paiement. Ce désir de cacher les mauvais locataires se confirme dans le transfert des décisions à la SOQUIJ qui, elle, retire toutes les adresses des jugements qu'elle publie.

A l’autre extrême, le propriétaire a dû investir des sommes considérables, a dû s’engager personnellement dans un financement important sur lequel il a perdu peu à peu le contrôle, a dû prendre des risques importants pour l’entretien, la remise à neuf, l’opération de l’édifice, et il doit assumer en premier lieu et personnellement le paiement des taxes municipales et scolaires, amendes, risques de contamination des sols, assurer la sécurité des locataires, assurer la jouissance paisible des locataires sans avoir de réel contrôle sur les autres locataires.

Le débalancement entre les parties au bail fait qu’il n’a plus la valeur qu’on se devait de lui donner.

Cependant le bail a une valeur profonde qui précède le papier sur lequel on constate sa présence, et cette ouverture nous permet des ajustements souvent surprenants au niveau des clauses du bail et des opérations en cour de bail. En effet, une entente précise qui a été prise au moment ou le bail a été conclu, (avant meme qu'il y ait un papier qui le confirme), s'applique même si le détail de cette entente n'est pas expressément mentionné dans le papier qui confirme la présence du bail.

Je vous en ai dit un peu; pour en savoir plus, il faudra rentrer dans des détails et vous devrez faire un bout de chemin avec nous, tout n'est pas totalement gratuit.

 

L'appartenance à la Ligue des Propriétaires vous donne l'accès à de l'information à jour pour tout ce qui concerne la gestion des logements, depuis la première rencontre avec un locataire éventuel jusqu'après son départ définitif du logement. Pour adhérer à la Ligue, Cliquez ici pour le formulaire d'adhésion en format PDF