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LE CONTROLE DES LOYERS PAR LA REGIE DU LOGEMENT, UN FIASCO !

En 1980, le gouvernement du  Québec a mis en place un contrôle universel des loyers et a crée la Régie du logement pour le gérer.


Le système utilisé devait faire suite à la « Loi pour favoriser la conciliation entre locataires et propriétaires » et comportait un tribunal administratif et un système de fixation des loyers, ou plutôt de contrôle des loyers.

L’expérience au Québec était nouvelle, mais vous pouvez trouver à de multiples endroits sur Internet des expériences dans de nombreux pays, et les effets obtenus sont plus problématiques que ce qu’on avait envisagé au début: les locataires payent moins cher, mais la disponibilité de logements et la qualité de l’entretien en souffrent. On arrive fréquemment à un tel degré de décrépitude que les édifices doivent être détruits. En pitonnant sur Internet, vous trouverez une foule d’exemples dont Les effets pervers du contrôle des loyers par Contrepoints.org  et Contrôle des loyers et pouvoir d’achat par Ecopublix.eu

Vous trouverez aussi sur Internet les interventions d’une foule de groupuscules d’associations de locataire, d’intervenants sociaux, qui sont tous très actifs à demander le contrôle des loyers, le gel des loyers, un registre universel des baux, la disponibilité de logements abordables, la construction de logements subventionnés, la construction de logements gérés par l’état ou les municipalités.


L’EXPERIENCE AU QUEBEC


Le système mis en place n’était pas un contrôle s'appliquant uniformément sur l’ensemble des loyers, tout d’un bloc, mais était et est encore composé de transferts d’augmentation, d’indices à appliquer cas par cas, et d’un ajustement final global. Cette approche est donc très différente de ce qu’on trouve ailleurs.

Pour les 12 premières années, 1980 à 1992, le système n’a pas semblé causer de dommages car il y avait un surplus croissant de logements disponibles (voyez taux de vacances)  et les normes de fixation des loyers semblaient satisfaire toutes les parties. Vous comprenez sûrement que, lorsqu'il y a beaucoup de logement vacants, les propriétaires n'augmentent pas les loyers au maximum.

Vous pourrez aussi constater les effets quantifiés dans les tableaux statistiques qui suivent


La méthode de fixation utilisée se sert de 4 groupes de données:

Taxes et assurance

Combustibles et énergie

Réparation, améliorations et entretien

Revenu de l'investisseur


Le premier groupe, Taxes et Assurances, tend à compenser totalement le propriétaire pour les variations de certains déboursés, donc théoriquement créant une influence nulle sur les revenus du propriétaire: taxes municipales, taxes scolaires et assurances. C'est évidemment du cas par cas. Or le calcul vise uniquement à plafonner et ne permet pas au propriétaire de se rattraper pour les périodes ou il n'a pas totalement transféré les hausses de taxes et assurances aux locataires.

Le deuxième groupe, énergie et combustibles, vise aussi à compenser le propriétaire pour ces dépenses un peu plus volatiles: mazout, gaz, électricité. Bien que la Régie ait tenté d’établir des indices universels pour la variation de ces dépenses, le marché erratique du mazout et du gaz, non seulement fluctue au cours des années, mais aussi fluctue considérablement selon les saisons et selon les territoires. Les officiels de la Régie n’ont pas pu établir des indices utiles devant ces fluctuations majeures; ils ont donc tenté d’estimer l’augmentation pour l’année prochaine, en essayant d’établir quelle a été l’augmentation de l’année dernière. L’indice obtenu, en plus d’être 2 ans en retard sur les vraies variations, est absolument erratique pour le mazout et le gaz, et son calcul statistique a été mal construit. Osons dire que, à long terme, ils tendent vers la réalité.
L'indice pour l'électricité aurait pû être très réaliste car la Régie du logement avait accès, à l'avance, aux hausses prévues par Hydro-Québec; cependant, tel n'a pas été le cas. Quant au mazout et le gaz, les fluctuations sont si importantes qu'elles ne peuvent pas toujours être transmises directement aux locataires. 

Pour le troisième groupe, réparations, améliorations et entretien,  Les indices mis de l’avant sont totalement détraqués, et je dirais plus, dangereusement détraqués; l’utilisation elle-même d’un indice dans ces cas n’est pas applicable pour la gestion des bâtiments. Si le toit coule, c’est une très grosse dépense, elle arrive souvent par surprise, elle arrive une fois tous les 5, 10, 20 ans, et cette dépense justifie par le calcul de la Régie du logement une grosse augmentation de loyer l’année où les travaux sont faits. Il en est de même des grosses rénovations : travaux de brique, travaux de fondations, travaux d’égouts, changement de portes et fenêtres, des balcons, rénovation des cuisines et salles de bain, réservoirs d'eau chaude, etc. Le système d’indices d’augmentation s'est avéré inadéquat pour ces items; les créateurs de la méthode de fixation ont tenté d’utiliser des statistiques disponibles, mais n’ont pas trouvé de données qui soient applicables ni cas par cas, ni à l’ensemble du territoire. En manque de solution, ils ont utilisé des indices de rendement des certificats de dépôts qui, dans la crise économique qui dure depuis quelques années avec des taux d'intérêt au plancher, ont justifié des hausses ridicules qui sont totalement étrangères à l’usage pour lesquels on applique ces indices. Quand les taux d'intérêt sont à ½ de 1%, ce n'est pas vrai que vous devez vous contenter de ce pourcentage à fonds perdus pour vous compenser d'une mise de fonds importante.

En ce qui concerne l'entretien, le message que le propriétaire reçoit est incompréhensible. Après les faits, on lui suggère qu'il aurait du mieux entretenir son immeuble l'an passé pour avoir une hausse l'an prochain, et à l'opposé, toujours après les faits, on lui dit que l'an passé, il n'aurait pas du entretenir car il n'aura rien en recompense pour l'an prochain. Ce qu'il finit par faire, il n'entretient rien.

Le dernier groupe, l’indice du revenu net, devrait s’appliquer au rendement sur l’investissement. Alors qu’il est interprété comme un indice qui représenterait les intérêts sur le capital investi ajouté du profit sur la bâtisse et le rendement pour le risque,  rendement qui serait normalement dans la fourchette de 8 à 10%,  en 20 ans ne s'est jamais rapproché de cette fourchette et, en 1992, il est passé brusquement de 2.8% à la moitié de 1% ou il est demeuré depuis. 

GROS CHANGEMENT EN 1992

Dans une étude plus critique sur les indices de la Régie du logement, on remarque que l’année 1992 a été marquée par un changement significatif majeur de deux indices utilisés par la Régie du logement, ce qui laisse sous-entendre une décision ou même une volonté évidente des autorités de modifier le marché du logement locatif en modifiant substantiellement ces deux indices à la baisse :

■ L’Indice du revenu net est passé de 2.6 % en 1992 à 0.6 % jusqu'en 2015, puis à 0.4% maintenant

■ L’Indice des travaux majeurs est passé de 12.3 % en 1992 progressivement à 2.6 % puis à 2.4 %

L'Indice de l'entretien a varié considérablement entre 8.8% en 1992 et se situe présentement à 2.4 %.

Les réductions majeures que vous trouverez sous forme de tableaux ci-après ont ceci de commun que les années 1991 et 1992 marquent un changement majeur à la baisse. Les réductions n’ont aucune justification connue et elles n’auraient jamais dû être effectuées, d'après nous; ces réductions touchent le cœur du rendement des investissements et elles ont motivé, d’après nous, le départ des investisseurs vers d’autres placements, comme le démontre la réduction dramatique des mises en chantier de logements locatifs conventionnels, qui sont passé de 17,000 en 1987, à 2300 en 2012, mais aussi l’apparition massive de la construction de condos, passés de 6000 en 1987 à 10600 en 2014, tel qu'il est apparent dans les tableaux dans la section Crise du logement.

ETUDE PAR INDICES

REPARATIONS MAJEURES

Dans le graphique qui suit, vous pouvez constater la brisure qui s'est produite en 1992 et qui s'est accentuée par la suite pour arriver aux chiffres actuels qui se sont à 2.4 % . Or, 2.4 % par année veut dire que, pour absorber la dépense en capital d'une réparation majeure, il faudra 40 ans, ce qui est beaucoup plus que la durée de vie probable des travaux qui ont été couverts par cet indice. A ceci, il faudrait ajouter la perte de revenu d'intérêt sur le capital investi. Un retour sur investissement de cet ordre là n'est effectivement pas intéressant; il faut être pris par un travail urgent et nécessaire pour être mis devant l'obligation de faire ces travaux à ce rendement. Il est surement très loin de l'esprit de tout propriétaire de penser à améliorer ou même entretenir son édifice.


REVENU NET

L'indice applicable au revenu net montre une scission très franche et brusque en 1991-1992 pour passer d'un rendement de 2.6% par année et en venir à un rendement stabilisé à un demi de 1 %, un rendement absolument méprisable pour un investissement de la taille d'un édifice. Même dans la présente période d'austérité et de quasi-dépression, on ne voit jamais de rendement en bas de 2 ou 3 % . Un investisseur qui se respecte ne considérera plus d'investir dans des édifices qui sont sujets à un tel contrôle sur leur revenu net.


ENTRETIEN

Pour quelque chose qui n'a carrément pas de bons sens, on a l'indice qui couvre les dépenses d'entretien. Bien que cet indice ne montre pas de cassure évidente en 1992, le montant alloué pour chaque année démontre une irrégularité qui est inexplicable: hausses majeures en 1992 et 2003, baisses extrêmes en 1989, 2005, 2008, 2009, 2011 et 2015.

Le message transmis est loin d'être clair. Une année on encourage les propriétaires à bien entretenir leur logements en leur allouant une augmentation du loyer basée sur les travaux de l'année précédente, une autre années on les décourage totalement, et tout ce temps-là on ne leur dit pas pourquoi on agit ainsi, et tout cela 1 an après les dépenses faites.

Le message actuel, pour 2017, avec un taux de 2.4 % , c'est clairement de ne pas mettre d'argent sur l'entretien. En effet, au taux de 2.4 %,  pour les travaux d'entretien, avec l'effet inverse de -0.4 % qui est réduit par l'indice du revenu net, l'effet conjugué de ces deux indices laissait l'an dernier une hausse de 2.0 % , la récupération du capital investi prenait 50 ans. Pour 2017, avec un taux de 2.4 % sur les dépenses de 2016, la récupération prendra 50ans uniquement pour le capital.

Je ne veux pas rire de vous, la récupération prendra 50ans

 

C'est mieux que l'an passé avec un récupération à 0.1 %, pour 1000 ans

 


Les effets constatés correspondent bien aux commentaires qu’on retrouve dans les deux articles sur Internet mentionnés plus haut et qui sont :  
• Réduction du stock de logements conventionnels disponibles 
• Remplacement des logements conventionnels par de la construction de condos 
• Réduction de l’entretien et de la qualité du stock des logements contrôlés

Vous trouverez aussi une étude dont les chiffres sont tenu continuellement à jour sur la crise du logement. qui montre l’évolution qui est la conséquence de ce contrôle des loyers.

Vous trouverez aussi un graphique de l’évolution des taux de vacance relatif aux logements locatifs conventionnels, et il ne s’applique pas aux condos.

Le taux de vacance reflète l’évolution de la mentalité des investisseurs et des locataires, un taux d’équilibre était autrefois généralement reconnu comme 3% ; c’était celui qui ne causait pas trop de dommage aux revenus des propriétaires, et qui en même temps laissait des logements disponibles pour la mobilité des locataires et les périodes de vacance nécessaires pour exécuter les travaux de rénovation des logements. Il s’est maintenu en bas de 3% dans les 18 dernières années. La hausse surprise du taux de vacances de 2014 et 2015 semble vouloir se répéter pour 2017 suite à la venue sur le marché d'un nombre très important de condos.

Pierre Aubry 28 février 2017