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TAUX DE VACANCE

 

Les taux de vacance des logements conventionnels dans le Montréal Métropolitain sont en chute libre, le plus bas taux depuis 17 ans. Ceci veut effectivement dire que les affiches de logement à louer seront passablement plus rares dans les mois à venir.

Le printemps et l'été 2019 seront probablement terribles, peu ou pas des logements affichés A LOUER.

 

 

TAUX DE VACANCE, le plus bas taux depuis 17 ans

Les taux de vacance des logements suivent un cycle. Vous constaterez dans le tableau qui suit, un cycle de 15 ans de 1985 à 2001, suivi d'un cycle de 17 ans de 2002 à 2018  (et ce n'est pas fini). On doit s'attendre à un printemps et un été 2019 très difficiles pour les locataires, mais aussi très encourageant pour les propriétaires.

Il est considéré raisonnable un taux de vacances de 3%, parce que les locataires ont un choix réduit, et les propriétaires ne perdent pas trop d'argent par des logements vides.

PREMIERE REACTION

Les propriétaires n'auront pas de difficulté à louer leurs logements, un taux de 1.9 % en octobre dernier est très très bas. Il y a même pire car dans le tiers des sous-régions du Montréal métropolitain, le taux est en bas de 1.5 % , la liste de ces régions suit en bas du grand tableau ci-après.

Les locataires devront faire bien attention de ne pas laisser aller leur présent logement avant de s'être assuré d'avoir un endroit où aller se loger le 1er juillet, les logements affichés à louer seront rares. Les taux qu'on vous donne sont basés sur le mois d'octobre 2018, c'est probablement déjà pire. On doit se rappeler le printemps et l'été en 2000 alors que les logements sont devenus tellement rares que même le gouvernement du Québec a envoyé une note aux assistés sociaux de faire attention.

Dans le tableau ci-après on a évalué les années 2019 et 2020, la vague à la baisse étant de la même ampleur que la vague de l'an 2000-2002 que tous avaient considéré une année catastrophique pour certains locataires, ayant avisé qu'ils quittaient leur logement, et ne pouvant en trouver un nouveau.  CE SERA LA MEME CHOSE POUR L'ETE 2019



Le plus bas taux depuis 17 ans,

 

 

ETUDE PAR SUBDIVISIONS

Regardons un peu les régions où le taux de vacance était très bas en octobre dernier:

 

 

On réalise bien que les taux de vacance, ce n'est pas une situation mûr à mûr, mais que les variations sont très localisées avec certaines régions très affectées. Sur les 35 subdivisions, le tableau ci-haut vous fait voir les régions ou le taux est le plus bas.

Malheureusement, plusieurs facteurs jouent ensemble pour expliquer cet état de choses. En ce qui concerne le ralentissement dans la construction de logements conventionnels, le contrôle des loyers et tout l'ensembles des lois limitant la rentabilité des logements en location a été mageur pour décourager l'investissement les logements. En meme temps,  les faibles taux d'intérêt ont encouragé, durant ces dernières années, la construction de toutes autres sortes de logements, surtout des condos,  quelque soit le besoin réel de nouveaux logements, celà a fait monter le nombre de logements vacants. Le beau côté, c'est que les hypothèques coûtaient moins chers, cela dépends de chaque propriétaire.

 

DEUXIEME REACTION

Le marché se rétablira-t-il ?

Des logements conventionnels, il ne s'en construit pas beaucoup car, avec le contrôle de loyers de la Régie du logement, ce n'est pas rentable; les taxes continuent à augmenter, le prix des entretiens et rénovations continue de monter, les loyers sont étouffés, les propriétaires hypothèquent leur édifice et leur fond de retraite pour payer les gros travaux d'entretien.

Des condos, il s'en est construit beaucoup avec les taux d'intérêt bas, cela a bien changé.

Le marché des logements conventionnels ne veut pas prendre la relève dans le contexte présent de contrôle des loyer, 30 ans de contrôle des loyers a enlevé le goût aux jeunes d'investir dans des logements, supporter et endôsser les taxes, les assurances, les travaux majeurs, l'impôt sur le profit de capital, et tout cela à long terme, avec un minuscule rendement sur le capital investi.

Le gouvernement devra construire des HLM mais Ottawa est déjà en grand déficit.

On va vivre une solide crise du logement en 2019 et 2020.

 

MISE AU POINT

D'où nous viennent les chiffres?

La SCHL (Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement) produit continuellement une foule de statistiques et de rapports sur tout ce qui concerne l'habitation en général, et entre autres le logement locatif conventionnel et les condos: mises en chantier, taux de vacance, marché des achats et des ventes de maisons, améliorations aux édifices, normes de construction recommandées, et ceci pour toutes les régions du Canada.

Les rapports de mises en chantier, de constructions neuves, de taux de vacance dans les logements locatifs, les condos et les résidences pour personnes âgées, sont utiles pour les propriétaires-locateurs et les locataires afin de comprendre l'évolution probable de la disponibilité des logements, et avoir une vague estimation du prix des loyers. Pour un propriétaires qui a des logements qui viennent en location, il est utile de savoir s'il y a beaucoup de logements (et quelle sorte) de vacants dans les environs de ses logements à louer.

La Ligue des Propriétaires s’intéresse tout particulièrement au rapport annuel sur les taux de vacance qui est produit à partir des données réelles obtenues par la SCHL en octobre de chaque année, et aux mises en chantier d’unités de logements locatifs conventionnels et de condos qui sont fournies par une rapport spécial chaque mois.

En ce qui concerne la région métropolitaine de Montréal, les taux de vacance sont publiés pour 35 subdivisions géographiques et beaucoup de recoupages,  pour les données d'octobre, avec simple comparaison avec l’année précédente. Afin de vous donner une idée rapide et plus compréhensible, vous trouverez ci-haut, sous forme graphique, l'évolution du taux de vacance pour la région métropolitaine de Montréal sur une période d'une quarantaine d'années, y compris pour octobre 2018.

Les chiffres en grand détail et dans les 35 petites régions sont disponibles dans le moment (16 janvier 2019). Pour ses membres, la Ligue publiera ces mêmes chiffres en plus de détail au besoin. Ceci n'est qu'un des services que la Ligue offre à ses membres. Pour être bien renseigné, l'appartenance à la Ligue serait sûrement une bonne idée.

Les derniers chiffres publiés par la SCHL fin novembre 2018 sont rassurants pour un propriétaire , car un taux de vacance plus élevé que 3% est trop fort, et les chiffres qu'on nous donne sont   2014 3.4%   2015  4.0.%   2016  3.9%   2017  2.8%   2018 1.9%   Cette tendance était prévisible l'an dernier, mais jamais on ne pensait à des taux si bas alors que même à l'automne 2017, on prévoyait un taux fortement à la hausse à 4.4%.

La hausse surprise du taux de vacances d'octobre 2014 et 2015, de 3.4% à 4% s'expliquait en partie par l'arrivée sur le marché d'un grand nombre de condos, en même temps que l'économie était faible et que peu de nouveaux arrivants se présentaient. Les choses ont changé: réduction des nouveaux condos, et l'arrivée massive de migrants dans la région de Montréal, ce que personne ne prévoyait. Que nous réserve l'avenir ?

Mise à jour le 1 février 2019

 

Pour plus d'informations, un contact avec le personnel de la Ligue pourrait vous aider.