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Des mauvais locataires en série

Au cours des années, nous avons pu suivre quelques cas extrêmes de locataires ayant de très mauvaises habitudes, je dirais des mauvais locataires en série, qui abusent de procédures contre les propriétaires de logements locatifs. Jusqu'à ce jour, nous ne pensions pas pouvoir modifier le cours de la vie, mais la venue d'Internet et de notre nouveau site sont peut-être des outils pour nous permettre d'exposer ces déviances et de trouver les solutions.

En commençant par notre petite dernière, je vous donne quelques noms sur lesquels nous avons pu relever des décisions de la Régie du logement en série pour résiliation pour non-paiement, rétractations, visant des propriétaires différents. Ces locataires réussissent à vivre de nombreuses années en payant à peine deux ou trois mois de loyer par année, et ils trouvent facilement un autre propriétaire qui pose peu de questions et qui est prêt à les recevoir. Leurs dossiers sont tellement invraisemblables qu'il faut quand même se demander si on a toujours le vrai nom du locataire, si ce n'est pas un nom de plume. Dans certains cas, il nous a été possible d'avoir suffisamment d'information pour faire une identification positive (nom, adresse, NAS, naissance,...)
Un vieux de la nos copains, Christian Laforest continue son stratagème. De 2002 à 2010, nous avions trouvé 6 jugements en résiliation de bail, plus 13 demandes de rétractation, Vu qu'une demande en résiliation fait perdre environs 4 mois de loyer, et que chaque demande de rétraction ajoute 1½ mois au retard d'exécution de la décision de base, les pertes aux propriétaires ont été importantes. La venue du forclos, a changé les choses une peu;  de 2010 à 2015 on ne compte plus que 4 décisions et 4 rétractations. Le monsieur Laforest continue quand même son petit jeu très dommageable. Il demeura quand même notre champion, 27 décisions en 13 ans, et il continue. aujourd'hui 23 avril 17.

Une nouvelle venue est Jenny Hogan. La famille Hogan semble très bien représentée à la Régie du logement et on peut trouver à aujourd’hui, 18 avril 2017,  58 jugements portant sur différents membres de cette famille. Nous nous sommes arrêtés sur Jenny Hogan. On trouve sur elle 9 décisions de Régie en résiliation de bail, et en plus 5 décisions en rétractation de décision.

Une petite récente est Gina Clermont. Nous avons sur elle un dossier à 11 étapes pour le moment basé cependant uniquement sur des jugements de la Régie du logement disponibles au public.
5   juillet    2011   résiliation de bail et expulsion
25  janvier  2012  résiliation de bail et expulsion
25 septembre 2012 résiliation de bail et expulsion
1er février  2013  résiliation de bail
16   août   2013   résiliation de bail et expulsion
24 octobre 2013  demande de retractation rejetée
7   avril    2014    résiliation de bail et expulsion
18 février  2015   résiliation de bail et expulsion
24 septembre 2015 résiliation d'un bail en tant que sous-locataire
1er   mars   2016  résiliation du bail et expulsion
7    avril    2016   retractation rejetée et forclo
A bien regarder le dossier, cela fait presque 7 ans qu'elle vit d'expulsion en expulsion pour non-paiement, et, à la lecture des différents jugements, on réalise qu'elle paye très peu de loyer au cours de cette période. Au besoin, on vous fournira les jugements.

Un autre citoyen opère sous son nom ou des variations de son nom: Stamatios FAKIOLAS, (ou Sam Fakiolas, ou Myr Fakiolas, ou Sam Fashiola) . Son territoire d'opération se sont les rues Visitation, Fullum, Ontario, Gauthier, Papineau, St-Urbain, Coloniale, Champlain et St-André, pour le moment. C'est régulièrement une résiliation pour non-paiement (12), souvent suivie d'une demande de rétractation (6).

Suit ici une liste très brève avec le nombre de jugements disponibles entre parenthèses pour un groupe d'autres locataires: Chantal Braney (5), Sandra Carle (3), Sylvia Cyr (3), Gilles De La Barre (8), Stamatios Fakiolas (12),  Henri Ferland (9), Gilles Francoeur (5), René Gratton (3), Nancy Grenier (2), Christian Laforest (27), Francis Lajoie (9), Manon LeCrenier ou Manon Lecrenier (9), Mario Martin (2), Diane Prieur ou Diane Labrie (12), Johanne Quenneville (5), Maria Beatriz Valdez (6), Sylvain Guenette et sa copine Joan Doucet pour lesquels nous avons une série de 6 décisions d'expulsion pour non-paiement pour la période de septembre 2010 à novembre 2013.

Il ne faut pas oublier ceux qui font faillite en série, dont une Mélanie Gagnon qui a réussi 4 faillites en 5 ans et a une impressionnante liste de demandes pour fin de crédit  chez Equifax.

Si vous rencontrez quelqu'un qui utilise un de ces noms, vous pouvez nous téléphoner et on pourra en parler. Nous avons bien étudié quelques-uns de ces noms avec une séquence de jugements en série de la Régie du logement; cependant, en même temps, on retrouve sur deux de ces noms une grande quantité de références Face Book, pour le Canada, les Etats-Unis, la France, et on se demande si c'est un nom de plume.

Si vous avez connaissance d'autres locataires du même style, on apprécierait avoir les informations pertinentes pour pouvoir étaler leurs gestes et les identifier. Nous avons une liste beaucoup plus impressionnante de mauvais locataires à notre disposition mais vous réalisez que, à moins d'avoir un dossier solide comme des jugements d'un tribunal, il est dangereux de ternir la réputation de quelqu'un.

Pour le moment, vous trouverez ci-après quelques cas très différents, Les Tribulations.. et Abus de Procédures, et d'autres cas vous seront soumis plus tard.



Les tribulations d’un propriétaire


BAS LOYER-LOCATAIRE EXIGEANT

ADRESSE: 1762 St -Christophe, Montréal
Le logement est un 4 ½ localisé au 3 e étage


HISTORIQUE :

Juin 1984 j'achète la propriété

De 1984 à 01 juillet 1991 : le logement est loué à M Claude Lafrance au montant de $265 par mois. Le locataire par des procédures de fixation à la régie du logement et des plaintes logées au service des permis et inspection occupation conserve un loyer bas malgré des travaux majeurs qui ont été effectué à ce logement

1991 le bail est cédé à M Bruno Girard et M Sylvain Fortin. Le montant du loyer est de

$290 par mois. Les locataires prennent des procédures en fixation de loyer.

1995 le bail est cédé à M Guy Éthier. Le loyer est de $310 par mois au 01 juillet 1995

01 juillet 1997 le bail est cédé à Mme Céline Biellot à $325 par mois

01 juillet 1998 le bail est cédé à M Denis Rioux à $330 par mois

01 juillet 1999 le renouvellement du bail est contesté. Il  y a entente à $335 par mois pour la période du 01 juillet 1999 au 30 juin 2000

01 juillet 2000 au 30 juin 200 1. Le renouvellement du bail est contesté de nouveau. Il y a entente à $340 par mois

01 juillet 2001 au 30 juin 2002. Le renouvellement du bail est contesté de nouveau. Il y a entente à $345 par mois

01 juillet 2002 au 30 juin 2003. Le renouvellement du bail est contesté de nouveau. Il y a entente à $350 par mois

01 juillet 2003 au 30 juin 2004. Le renouvellement du bail est contesté de nouveau. Le propriétaire demande à la Régie du logement de fixer le loyer. Malgré des travaux majeurs de plus de $25,000.00 et les dépenses courantes, le loyer a été fixé à $360 par mois

01 juillet 2004 au 30 juin 2005 Le renouvellement du bail est contesté.

Pierre-Paul Joubert, propriétaire (514) 527-1226


Un mauvais locataire, Abus de procédures
Rarement avons-nous vu un cas si extrême d’abus de procédures dans le système légal de la Régie du logement. En fait, nous avons pu suivre la trace d'un monsieur Christian Laforest depuis l’an 2002 dans diverses procédures de résiliation pour bruit, de fixation de loyer, de reprise de possession, et 5 cas différents de résiliation de bail pour non-paiement suivis de retractation de décision; nous avons en mains copies de toutes ces décisions. Cette série de procédures a donné prises à 12 causes de rétractation de décision et causé d’importantes pertes monétaires aux différents propriétaires.
Premier proprio
$ indéterminé
Deuxième proprio
$ 1140 prévu dans le jugement original
Troisième proprio
$ 2410 prévu dans le jugement original
Quatrième proprio
$ 3900 prévu dans le jugement original
Cinquième proprio
$ 1650 prévu dans le jugement original
Sixième proprio
$ 1090 prévu dans le jugement original
$ 3570 sur les loyers non perçus des 7 mois par la suite
$ ? frais de cour, Régie du logement, Cour du Québec
Cependant rien n’est plus clair que le jugement rendu dans la Cour du Québec par l’Honorable Alain Breault en ce qui concerne les tribulations avec le 6ème propriétaire et qui a nécessité l’intervention de la Cour du Québec, et nous vous reproduisons le texte complet de cette dernière décision :
jugementa
A cause de cas similaires que nous n’avons pas pu étudier au complet, nous demandons votre coopération pour nous faire parvenir les jugements que vous avez sur des locataires qui vous ont fait perdre de l’argent, des loyers, ou ont causé des dommages, et nous verrons si on peut aider d’autres propriétaires. Avec un petit coup de téléphone avant, on vous expliquera ce qu’on a besoin comme document et information pour bien noter votre problème, au 514-381-1182

[1] Serge Feldman, le locateur, subit bien des difficultés à faire exécuter le jugement rendu en sa faveur par la Régie du logement (« la Régie ») le 24 août 2009.
[2] Il présente une requête écrite de sa main dont la substance vise essentiellement à empêcher Christian Laforest, le locataire, de persister à faire obstruction à l’exécution de ce jugement.
le contexte
[3] Le 24 août 2009, la Régie accueillait la demande du locateur en résiliation du bail et expulsion du locataire, en recouvrement du loyer dû et pour que le jugement soit exécutoire nonobstant un appel.
[4] Les conclusions du jugement sont libellées ainsi :
RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;
ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion à compter du 11e jour de sa date;
CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 1 020 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 7 juillet 2009 sur la somme de 510 $, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 71 $.
[5] Le 21 septembre 2009, à la demande du locateur, un bref d’expulsion et de mise en possession est délivré par le greffe de la Cour du Québec.
[6] Le locateur fut cependant incapable d’exécuter le bref, le locataire ayant successivement présenté cinq demandes de rétractation de jugement.
[7] Le 13 octobre 2009, la première demande de rétractation est rejetée, le locataire ne s’étant pas présenté à l’audience fixée pour que soit débattue sa requête.
[8] Le 23 octobre 2009, le locataire présente une demande pour que soit rétracté le jugement du 13 octobre 2009. La Régie la rejette le 11 novembre 2009. Entre autres, elle écrit :
« […]
[4] Le demandeur n’a pas convaincu le tribunal des motifs de son absence. Dans un premier temps, les motifs énoncés à l’audience sont différents de ceux inscrits à la demande. De plus, la mandataire a rendu un témoignage hésitant et a changé sa version lorsque confrontée à ses invraisemblances.
[5] Le tribunal partage l’opinion du locateur que cette deuxième demande de rétractation n’est qu’un moyen dilatoire visant à retarder l’expulsion ordonnée. Notons que le locataire ne s’est pas présenté aux trois audiences tenues dans le cadre de la demande originaire et des deux demandes de rétractation.
[…] »
[9] Le locateur, à quelques reprises par la suite, tente encore une fois d’exécuter le jugement du 24 août 2009 de la Régie. Chaque fois, il en est empêché parce que le locataire présente alors une demande de rétractation du jugement rendu précédemment.
[10] Chaque fois, la nouvelle demande de rétractation de jugement est rejetée par la Régie. Elle est aussi toujours rejetée pour la même raison : le locataire est absent au moment où sa demande doit être entendue.
[11] Ainsi, le 17 décembre 2009, est rejetée la demande du locataire en rétractation du jugement du 11 novembre 2009. Le 18 janvier 2010, la demande pour que le jugement du 17 décembre 2009 soit rétracté est rejetée. Enfin, le 4 mars 2010, la même décision est rendue au sujet de la demande du locataire pour que, cette fois, le jugement du 18 janvier 2010 soit rétracté.
[12] Le locateur explique que, depuis le jugement du 24 août 2009 de la Régie, le locataire ne lui a rien payé. Ni les sommes dues au terme de ce jugement, ni les loyers échus pour les mois suivant ce jugement. D’ailleurs, selon le locateur, le locataire ne lui aurait en pratique rien payé depuis qu’il occupe le logement résidentiel, soit à compter de juillet 2009.
[13] Le 25 février 2010, pour la première fois, le locateur tente de présenter sa requête devant la Cour du Québec.
[14] Le locataire est présent. Selon le procès-verbal d’audience, il demande toutefois « une remise puisque son avocate, Me Louise Denault, ne peut être présente ce jour, mais serait disponible au cours de la semaine du 8 mars. »
[15] Dans les circonstances, notre collègue le juge Henri Richard, j.c.q., accueille la demande de remise, mais en fixe péremptoirement la présentation au 11 mars 2010. En particulier, le procès-verbal d’audience fait voir qu’une copie de la requête du locateur et du procès‑verbal lui-même doivent être envoyées à l’avocate devant représenter le locataire.
[16] Du dossier de la Cour, il ressort que cet envoi a été exécuté par télécopieur le 26 février 2010.
[17] Le 11 mars 2010, le locateur et le locataire sont présents. L’avocate de ce dernier est toutefois absente.
[18] Le locateur est prêt et veut procéder.
[19] Le locataire demande une remise.
[20] En bref, il affirme que son avocate n’est pas présente puisque retenue semble‑t‑il dans un procès de deux semaines, peut-être plus. Le locateur conteste en invoquant essentiellement qu’il s’agit d’un autre moyen dilatoire.
[21] Le Tribunal ordonne que le dossier soit remis en après-midi afin de permettre entre-temps au locataire de faire les démarches nécessaires pour entrer en communication avec son avocate ou autrement pour obtenir et fournir au Tribunal le numéro de téléphone de cette dernière.
[22] Le locataire affirme être incapable d’entrer en communication avec son avocate ou d’obtenir son numéro de téléphone. Le Tribunal réitère que le dossier est remis en après‑midi. Le locataire déclare qu’il ne sera pas présent.
[23] Le 11 mars 2010, en après‑midi, le locateur était présent et prêt à procéder. Le locataire était absent, bien qu’il fût appelé par la greffière. Le Tribunal a donc autorisé le locateur à procéder en son absence.
les motifs
[24] L’article 83 de la Loi sur la Régie du logement [L.R.Q., c. R-8.1] énonce ce qui suit :
83. Une décision de la Régie peut être exécutée comme s'il s'agissait d'un jugement de la Cour du Québec si elle est enregistrée au greffe de la Cour du lieu où est situé le logement.
[25] L’article 565 du Code de procédure civile (C.p.c.) est libellé ainsi :
565. Lorsque la partie condamnée à livrer ou à délaisser un bien, meuble ou immeuble, ne s'exécute pas dans le délai imparti, le demandeur peut être mis en possession en vertu d'un bref ordonnant d'expulser le défendeur ou de lui enlever les biens, selon le cas.
Un bref d'expulsion ne peut être exécuté le samedi ni un jour non juridique et doit, avant d'être exécuté, avoir été précédé d'un préavis d'au moins deux jours juridiques francs signifié au défendeur. Un juge peut toutefois, sur autorisation écrite et signée de sa main, permettre de passer outre à une condition prévue au présent alinéa.
[26] Par ailleurs, l’article 564 C.p.c. prévoit que :
564. Les demandes incidentes relatives à l'exécution des jugements sont introduites par requête conformément aux articles 78 et 88.
À moins d'une disposition contraire, le greffier spécial a compétence pour entendre ces demandes si elles ne sont pas contestées.
[27] De ces articles, il découle que la Cour du Québec est compétente pour trancher tout incident se présentant dans le contexte de l’exécution d’un jugement rendu par la Régie. En ce domaine, la Cour du Québec peut aussi rendre toute ordonnance visant à faire apparaître le droit et en assurer la sanction.
[28] En l’espèce, il est manifeste que le locataire exerce ses droits d’une manière excessive et déraisonnable et en vue de nuire au locateur.
[29] Le jugement de la Régie rendu le 24 août 2009 n’a jamais été porté en appel. Le locataire persiste à ne pas payer le loyer qu’il doit tous les mois, même ceux subséquents au litige dont était saisie la Régie. Les demandes de rétractation de jugement sont purement dilatoires.
[30] Partant, le Tribunal estime qu’il doit intervenir afin que cesse cette obstruction à l’exécution légitime du jugement rendu par la Régie le 24 août 2009 ou au sujet des jugements rendus sur les demandes de rétractation présentées subséquemment par le locataire.
[31] Par ailleurs, le locateur déclare se désister de ses conclusions pécuniaires. Il demande simplement qu’il lui soit permis d’exécuter normalement le jugement lui étant favorable.
[32] Dans les circonstances, il y a lieu d’accueillir en partie la requête du locateur, et ce, aux fins de déclarer irrecevable toute demande de rétractation de jugement de la part du locataire au sujet de la décision de la Régie rendue le 24 août 2009 ou celles subséquentes s’y rapportant et de confirmer, en conséquence, que le bref d’expulsion et de mise en possession, délivré le 21 septembre 2009 par la Cour du Québec, est exécutoire.
[33] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[34] ACCUEILLE en partie la requête du locateur;
[35] DÉCLARE irrecevable toute demande de rétractation de jugement de la part du locataire au sujet de la décision de la Régie rendue le 24 août 2009 ou de celles rendues subséquemment en matière de rétractation;
[36] CONFIRME que le bref d’expulsion et de mise en possession, délivré le 21 septembre 2009 par la Cour du Québec, est exécutoire;
[37] DÉCLARE le présent jugement exécutoire nonobstant appel;
[38] LE TOUT, avec dépens.

jugementb
Mais le pire encore, on retrouve deux autres décisions pour le même Christian Laforest en date du 05 avril 2012 sous le numéro 31 111107 068G  et aussi le 27 novembre 2012 sous le numéro 31 120919 132G , toujours des résiliations pour non-paiement.