Publicité

Bannière
Accueil Cession

CESSION DE BAIL

La cession de bail de logement telle qu'elle est présentement perçue, est une déformation de l'intention originale du législateur.

La cession de bail est depuis très longtemps disponible dans tous les contrats de bail à moins qu'on l'interdise spécifiquement; mais qu'entendons-nous par un bail? Référons-nous au code civil!

Art. 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps.

On couvre donc un large éventail de locations: automobile, perceuse, sableuse, petits outils, terrain, parc de maisons mobiles, local commercial, et beaucoup d'autres, mais aussi le bail d'un logement.

Dans le mot-à-mot du code civil, vous remarquez aussi une insistance sur une entente entre 2 parties définies, et non pas entre deux parties flexibles, sujettes à cession, changeables unilatéralement.

La location d'un logement est très différente de la location d'une automobile ou d'un outil, elle touche de près la vie intime du locataire, et souvent aussi celle du locateur; elle touche aussi de très près les biens de la très grande majorité de nos petits propriétaires. Le rédacteur du nouveau code civil a voulu bien confirmer l'obligation du locataire de fournir quelqu'un de valide pour le remplacer au cas où il désirerait s'acheter un domicile; c'était alors une obligation imposée au locataire au cas de cession, et non pas un nouveau droit absolu de cession accordé au locataire par une nouvelle législation.

Faisant suite à la réforme du code civil cependant, le mot-à-mot et certaines clauses du nouveau code civil ont été interprétées comme voulant accorder au locataire d'un logement un droit complet au choix du cessionnaire qui sera le nouveau locataire, ceci se constate dans l'évolution des décisions rendues par le tribunal de la Régie du logement. Il faut noter qu'il existe une foules de failles dans les documents et les procédures à utiliser en cas de cession, une foule de failles dans les avis à donner et/ou à recevoir, ce qui nous confirme que le législateur n'avait pas envisagé l'usage de la cession de cette manière. Cependant, ces interprétations sont aussi en évolution et le droit du locateur de refuser une offre de cession ou le cessionnaire semble se concrétiser. La responsabilité de celui qui profite d'une cession, le cessionnaire, est aussi en train de se concrétiser par la jurisprudence.

Afin que nous puissions suivre ces évolutions, nous demandons votre coopération en nous faisant parvenir des copies complètes de décisions rendues par la Régie du logement ou la Cour du Québec sur le sujet des cessions.

Une foule de questions peuvent se poser à un propriétaire, et chacune pourrait lui permettre de refuser la cession qui lui est proposée, comme:

--La stabilité physique du futur cessionnaire

--La stabilité financière du futur cessionnaire

--Son respect de ses responsabilités financières d'après un rapport de crédit

--Son respect de ses obligations de locataire, par des décisions de la Régie du logement

--L'intention du cessionnaire de changer l'usage des lieux

Les réponses à ces questions démontrent qu'une cession n'est pas une affaire automatique, et qu'il reste encore des décisions qu'un propriétaire peut prendre.

 

Pour un propriétaire de logement, qu'il possède 3 ou 250 logements, la cession est un phénomène qui ne se produit pas souvent et qui est toujours très lourd de conséquences. Le simple fait qu'un locataire ait l'intention de céder son bail indique la faiblesse de l'intention originale du bail par lequel 2 personnes ont convenu entre elles des conditions du bail, entre elles et non pas entre elles et un nouvel inconnu.

Les conséquences de la cession sont souvent plus larges, le cessionnaire n'a normalement pas la même qualité financière, par son arrivée hors saison il prouve qu'il n'a pas la même stabilité contractuelle, et le choix ou refus du locateur est considérablement limité. Et le délai de réponse pour un propriétaire est très court, et à défaut de répondre, la cession prend force.

 

Si vous êtes aux prises avec un problème de cession (ou de sous-location) de logement, nous pouvons probablement vous aider à régler votre problème de façon acceptable, mais vous avez peu de temps pour réagir.

Si vous n’êtes déjà pas membre avec nous, vous n'aurez pas le temps de vous informer (la Régie du logement est souvent très lente), les informations sur Internet ne sont pas toujours concluantes, le temps passe, vous manquez le bateau, la cession est valide, vous avez changé de locataire.

Vous devez aussi comprendre que nous sommes une association à but non-lucratif de propriétaires, mais nous avons besoin de votre cotisation pour exister.